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El tema de los gastos hipotecarios sigue siendo un asunto de gran relevancia para miles de consumidores en España. La normativa y jurisprudencia sobre quién debe asumir estos gastos ha evolucionado en los últimos años, especialmente en relación con las hipotecas anteriores a 2019. A raíz de diversas sentencias del Tribunal Supremo y del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), se ha fijado un criterio más claro sobre los gastos indebidos y el plazo de prescripción para reclamarlos.
Contexto legal: Los gastos hipotecarios antes de 2019
Tradicionalmente, los contratos hipotecarios anteriores a 2019 imponían a los consumidores el pago de una serie de gastos relacionados con la formalización de la hipoteca, como los de notaría, registro, gestoría, y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Sin embargo, a partir de 2015, con varias sentencias que afectaron a cláusulas abusivas, se comenzó a revisar quién debía asumir estos gastos, siendo considerados en muchos casos como una carga indebida impuesta unilateralmente a los consumidores.
La sentencia del Tribunal Supremo del 23 de enero de 2019 supuso un hito, ya que determinó que algunos de estos gastos debían repartirse entre el banco y el consumidor, principalmente en lo relativo a notaría, registro y gestoría, mientras que el IAJD correspondía al prestatario, aunque con excepciones.
Última sentencia del Tribunal Supremo: Plazo de prescripción
La última sentencia del Tribunal Supremo, publicada en octubre de 2023 y disponible en la web oficial del Consejo General del Poder Judicial, aclara un punto fundamental en las reclamaciones por gastos hipotecarios indebidos: el plazo de prescripción. Este criterio es compartido con el TJUE y establece que el plazo para reclamar estos gastos comienza a contar desde que los consumidores tienen conocimiento de que dichos gastos fueron impuestos indebidamente. Esto implica que el cómputo del plazo no parte del momento en que se firmó la hipoteca, sino desde que las sentencias y resoluciones que declararon estas cláusulas abusivas fueron publicadas, lo que ofrece un margen temporal mucho más amplio para las reclamaciones.
En concreto, el Tribunal Supremo señala que:
- Los consumidores tienen derecho a reclamar la devolución de los gastos hipotecarios en un plazo de cinco años, comenzando a contar dicho plazo desde que la sentencia que declara abusiva la cláusula fue conocida o podría haber sido conocida por el afectado.
- Esta interpretación beneficia a los titulares de hipotecas firmadas antes de 2019, quienes, en muchos casos, no habían presentado reclamaciones porque desconocían la existencia de esta jurisprudencia.
¿Qué gastos pueden reclamarse?
Los gastos que suelen ser objeto de reclamación por las hipotecas anteriores a 2019 incluyen:
- Gastos de notaría: El Tribunal Supremo ha determinado que estos gastos deben dividirse al 50% entre el banco y el prestatario.
- Gastos de registro de la propiedad: Estos gastos deben ser asumidos en su totalidad por la entidad bancaria.
- Gastos de gestoría: Estos gastos también deben ser compartidos entre ambas partes.
- Tasación: Aunque no siempre ha sido un gasto controvertido, en algunos casos, los consumidores han podido reclamar este coste cuando se demuestra que fue impuesto unilateralmente.
Es importante tener en cuenta que el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), que es un coste relevante en la constitución de hipotecas, sigue correspondiendo al prestatario en la mayoría de los casos, tal como establece la legislación actual.
¿Qué implica la nueva jurisprudencia?
Con esta última sentencia, el Tribunal Supremo refuerza la protección de los derechos de los consumidores, permitiéndoles recuperar los gastos indebidos aunque hayan pasado varios años desde la firma de la hipoteca. La clave está en que el plazo de prescripción no empieza en el momento de la firma, sino cuando el consumidor pudo conocer la abusividad de la cláusula, lo que extiende significativamente el periodo para reclamar.
Esto es particularmente importante para las hipotecas firmadas antes de 2019, ya que la posibilidad de reclamar sigue abierta para muchos consumidores que todavía no han ejercido este derecho. De acuerdo con la jurisprudencia actual, los afectados deben actuar con rapidez, presentando una reclamación extrajudicial ante la entidad bancaria y, si es necesario, recurriendo a los tribunales para hacer valer sus derechos.
La evolución de la jurisprudencia en materia de gastos hipotecarios para hipotecas anteriores a 2019 ha brindado a los consumidores una herramienta clave para recuperar parte de los costes indebidos que les fueron impuestos. La reciente sentencia del Tribunal Supremo, que comparte el criterio del TJUE sobre el plazo de prescripción, otorga un mayor margen de maniobra para las reclamaciones, asegurando que más consumidores puedan beneficiarse de la devolución de estos gastos.
Es recomendable que los titulares de hipotecas anteriores a 2019 se informen sobre sus derechos y consideren iniciar los trámites de reclamación si aún no lo han hecho. Para ello, contar con un asesoramiento jurídico especializado es esencial, garantizando que cada reclamación se ajuste a los criterios jurisprudenciales actuales.
