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El tema de los gastos hipotecarios sigue siendo un asunto de gran relevancia para miles de consumidores en España. La normativa y jurisprudencia sobre quién debe asumir estos gastos ha evolucionado en los últimos años, especialmente en relación con las hipotecas anteriores a 2019. A raíz de diversas sentencias del Tribunal Supremo y del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), se ha fijado un criterio más claro y definitivo sobre los gastos que los consumidores debieron de asumir indebidamente y su plazo de prescripción para reclamarlos.
Contexto legal: Los gastos hipotecarios antes de 2019
Tradicionalmente, los contratos hipotecarios anteriores a 2019 imponían a los consumidores el pago de una serie de gastos relacionados con la formalización de la hipoteca, como los de notaría, registro, gestoría, y tasación. Sin embargo, a partir de 2015, con varias sentencias que afectaron a cláusulas abusivas, se comenzó a revisar quién debía asumir estos gastos, siendo considerados en muchos casos como una carga indebida impuesta unilateralmente a los consumidores.
La sentencia del Tribunal Supremo del 23 de enero de 2019 supuso un hito, ya que determinó que algunos de estos gastos debían repartirse entre el banco y el consumidor, principalmente en lo relativo a notaría, registro y gestoría, mientras que el IAJD correspondía al prestatario.
Última sentencia del Tribunal Supremo: Plazo de prescripción
La última sentencia del Tribunal Supremo, nº 3046/2024, de 14/06/2024, de acuerdo con la doctrina del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (Sentencia 857/2024, de 14 de junio -CAS 1799/2020-) aclara un punto fundamental en las reclamaciones por gastos hipotecarios indebidos: el plazo de prescripción. Este criterio es compartido con el TJUE y establece que el plazo para reclamar estos gastos comienza a contar desde que los consumidores tienen conocimiento de que dichos gastos fueron impuestos indebidamente. Esto implica que el cómputo del plazo no parte del momento en que se firmó la hipoteca, sino desde que las sentencias y resoluciones que declararon estas cláusulas abusivas fueron publicadas, lo que ofrece un margen temporal mucho más amplio para las reclamaciones.
En concreto, el Tribunal Supremo señala que:
- Los consumidores tienen derecho a reclamar la devolución de los gastos hipotecarios en un plazo de cinco años, comenzando a contar dicho plazo desde que la sentencia que declara abusiva la cláusula fue conocida o podría haber sido conocida por el afectado.
- Esta interpretación beneficia a los titulares de hipotecas firmadas antes de 2019, quienes, en muchos casos, no habían presentado reclamaciones porque desconocían la existencia de esta jurisprudencia.
¿Qué gastos pueden reclamarse?
Los gastos que suelen ser objeto de reclamación por las hipotecas anteriores a 2019 incluyen:
- Gastos de notaría: El Tribunal Supremo ha determinado que estos gastos deben dividirse al 50% entre el banco y el prestatario.
- Gastos de registro de la propiedad: Estos gastos deben ser asumidos en su totalidad por la entidad bancaria.
- Gastos de gestoría: Estos gastos también deben ser compartidos entre ambas partes.
- Tasación: Aunque no siempre ha sido un gasto controvertido, en algunos casos, los consumidores han podido reclamar este coste cuando se demuestra que fue impuesto unilateralmente.
Es importante tener en cuenta que el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), que es un coste relevante en la constitución de hipotecas, sigue correspondiendo al prestatario en la mayoría de los casos, tal como establece la legislación actual.
¿Qué implica la nueva jurisprudencia?
Con esta última sentencia, el Tribunal Supremo refuerza la protección de los derechos de los consumidores, permitiéndoles recuperar los gastos indebidos aunque hayan pasado varios años desde la firma de la hipoteca. La clave está en que el plazo de prescripción no empieza en el momento de la firma, sino cuando el consumidor pudo conocer la abusividad de la cláusula, lo que extiende significativamente el periodo para reclamar.
Esto es particularmente importante para las hipotecas firmadas antes de 2019, ya que la posibilidad de reclamar sigue abierta para muchos consumidores que todavía no han ejercido este derecho. De acuerdo con la jurisprudencia actual, los afectados deben actuar con rapidez, presentando una reclamación extrajudicial ante la entidad bancaria y, si es necesario, recurriendo a los tribunales para hacer valer sus derechos.
La evolución de la jurisprudencia en materia de gastos hipotecarios para hipotecas anteriores a 2019 ha brindado a los consumidores una herramienta clave para recuperar parte de los costes indebidos que les fueron impuestos. La reciente sentencia del Tribunal Supremo, que comparte el criterio del TJUE sobre el plazo de prescripción, otorga un mayor margen de maniobra para las reclamaciones, asegurando que más consumidores puedan beneficiarse de la devolución de estos gastos.
Es recomendable que los titulares de hipotecas anteriores a 2019 se informen sobre sus derechos y consideren iniciar los trámites de reclamación si aún no lo han hecho. Para ello, contar con un asesoramiento jurídico especializado es esencial, garantizando que cada reclamación se ajuste a los criterios jurisprudenciales actuales.
¿Qué otros gastos puedo reclamar?
- SEGURO DE VIDA A PRIMA ÚNICA: si pagaste tu seguro de vida de la hipoteca en un solo pago, La prima única incrementa la cuantía del préstamo y por lo tanto de los intereses, pudiendo a llegar a recuperar hasta 30.000 € por su vinculación con la hipoteca, debido a las prácticas abusivas de los bancos cuando todavía había vacío legal.
- COMISIONES DE APERTURA: cuando son abusivas por exceder del 1% del valor del préstamo.
- COMISIONES POR IMPAGO: también conocida como comisión por reclamación de posiciones deudoras o comisión de gestión de reclamación de impagados es un tipo de cláusula que está presente en todo tipo de contratos de préstamos, pudiendo ser localizada entre otros en contratos de préstamo hipotecario, contratos de tarjeta revolving, pólizas de crédito y de préstamos al consumo y que pueden resultar abusivas al no ser transparentes para el cliente, por no permitirle conocer los motivos que justifican su devengo.
- INTERÉS DE DEMORA: cuando superan en más de dos puntos el interés remuneratorio, aunque para hipotecas posteriores a 16-06-2019, la nueva Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario introduce novedades como que, como máximo, tu banco podrá exigirte un interés de demora equivalente al interés remuneratorio más tres puntos. Estos intereses han sido tradicionalmente elevadísimos -de hasta un 25% en algunos casos-, sumándose su importe a la deuda pendiente por las cuotas hipotecarias, y haciendo que el consumidor entre en una espiral de endeudamiento de la que es difícil salir.